Dienstag, 5. November 2013

Dreifache Steuerbelastung für Eigentümer von Liegenschaften



Einen Steuerschock werden die Liegenschafteneigentümer erleben, da sich die einheitliche Liegenschaftensteuer – auch wenn diese korrigiert wird – auf falsche Preise stützt, dies weil die Steuerbehörde Steuersätze basierend auf den im Jahre 2006 gültigen objektiven Werten auferlegen wird. Die Eigentümer werden sogar für mindestens 3 Jahre die Einheitssteuer auf Basis derselben Zonenpreise bezahlen, obwhol diese zwei – bis dreimal höher als die Marktpreise liegen.


Zwar mag die Notwendigkeit zur Erreichung des Finanzziels zur Einnahme von über 3,3 Mrd. Euro aus den Liegenschaften zwingend sein, führt jedoch diese Art der Besteuerung mit bis zum Jahr 2016 „eingefrorenen“ objektiven Liegenschaftenwerten zu unglaublichen Verzerrungen und letztendlich zu einem neuen Heer an Steuerschuldnern.


Den grössten Schock – gemäss den Spezialisten im Liegenschaftenmarkt – werden die Eigentümer von Liegenschaften mit einem Alter von 10 Jahren und mehr erleben, aber auch Grundstückeigentümer in allen Gegenden des Landes. Der Grund liegt darin, dass sollten auch Käufer für diese Objekte gefunden werden können, der Übertragungswert dramatisch vom objektiven Wert entfernt liegt. 


Im Wesentlichen besitzen die Eigentümer ein Vermögen, das um ein vielfaches unter dem von der Steuerbehörde zur Erhebung sämtlicher Steuern berechneten Wert liegt, folglich auch zur Erhebung der einheitlichen Liegenschaftensteuer. Die Beispiele von Eigentümern und Notaren zur Beschreibung – wie sie es nennen – des „Verbrechens“ sind viele. Gemäss dem Präsidenten der Notarkammer, K. Vlachakis, liegen alle Liegenschaftenübertragungen unter dem Wert der objektiven Werte. 

  • Vor kurzer Zeit hat ein Käufer ein ausserhalb der Bauzone gelegenes Grundstück in Attika zum Preis von 330‘000 Euro erworben, wobei der objektive Wert bei 800‘000 Euro liegt. Sowohl die von ihm bezahlte Handänderungssteuer als auch die von ihm zu bezahlende Einheitssteuer liegt 2,5 mal über dem, was er hätte bezahlen müssen, wenn der tatsächliche Wert herangezogen worden wäre. 
  • Eine vor kurzem verkaufte Eigentumswohnung in Athen von 100 m2, 20 Jahre alt, wurde mit 90‘000 Euro verkauft, im Vertrag jedoch wird der objektive Werte angegeben, welcher bei 200‘000 Euro liegt.
  • Ein Gebäude über 950 m2 im Zentrum von Athen in einer Gegend mit hohem gewerblichem Faktor wird für 500‘000 Euro verkauft, obwohl sein objektiver Wert über 1 Mio. Euro liegt.
  • Ein Büro über 185 m2 im Zentrum wird für 170‘000 Euro verkauft, obwohl sein objektiver Wert bei 300‘000 Euro liegt.
  • Eine Eigentumswohnung in Thessaloniki wurde für 250‘000 Euro verkauft, obwohl der objektive Wert bei 600‘000 Euro liegt.
  • Kürzlich wurde eine Villa in Attika für 8 Mio. Euro übertragen, jedoch wird sie aufgrund des objektiven Wertes von 12 Mio. Euro besteuert.
  • Ein Einfamilienhaus 60m2 auf einem Grundstück von 132 m2 liegend mit zusätzlichem Bebauungsfaktor hat einen objektiven Wert von 143‘000 Euro, aber wird für 79‘000 Euro verkauft.
  • Eine Eigentumswohnung von 43 m2 in der Gegend Neo Kosmos mit einem objektiven Wert von 47‘000 Euro wird für 25‘000 Euro verkauft.
  • In der Gegend Kastris wurde eine Luxusvilla mit 7 Mio. Euro verkauft, obwohl ihr objektiver Wert bei 10 Mio. Euro liegt.

Die Situation ist diese, dass es sogar 30jährige Objekte gibt, die sogar mit 300 Euro pro Quadratmeter verkauft werden, obwohl ihr objektiver Wert 1‘000 Euro/m2 übersteigt. Es gibt alte Eigentumswohnungen, erbaut vor 1960, welche seit Jahren leer stehen, die zum gleichen Preis wie ein Fahrzeug verkauft werden, d.h. 10‘000 Euro, obwohl ihr objektiver Wert drei- und vierfach so hoch ist.


Was die „Preisschere“ betrifft, kann festgestellt werden, dass in den ärmeren und mittleren Gegenden, in welchen die objektiven Werte unverändert geblieben sind, obwohl die Marktpreise bis 2010 in die Höhe geschossen sind, immer noch eine erhebliche Abweichung existiert.


Je nach Gegenden liegen die Marktpreise bei 10 bis 50% höher, dies jedoch nur für Neubauten, wobei für die älteren Gebäude dies nur auf dem Papier gilt. Weil bei Verkäufen nicht die verlangten Anfangspreise gelten, da der Handel den Endpreis 20 bis 40% senkt. Dies bedeutet, dass in vielen Wohngegenden Athens und anderen grösseren Städten, der Wert der Liegenschaften 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter verloren hat. 


Bezüglich der touristischen und v.a. der prädestinierten Gegenden, wie Mykonos, Rhodos, Kerkyra, Chalkidiki usw. werden die Eigentümer von Grundstücken, die vor 10 Jahren noch einen wesentlichen Vermögenswert darstellten, abgewertet, weil es keine Käufer gibt. Jedoch wird die verlangte Einheitssteuer viel höher liegen, weil der Zonenpreis immer noch hoch ist, v.a. für innerhalb der Bauzone gelegene Grundstücke. 


Beispiel: Verkauf eines Grundstücks von 320 Hektar in Mykonos zu einem Preis von 10‘650‘000 Euro., der objektive Wert jedoch liegt bei 23‘680‘000 Euro. Jedoch werden auch die Ferienwohnsitze mit höheren Steuern belastet, obwohl die Nachfrage nach diesen Objekten bei Null liegt. Beispielsweise in Mykonos wird ein 10 Jahre altes Einfamilienhaus, 250 m2, Zonenpreis von 3‘700 Euro/m2, d.h. 925‘000 Euro, für 600‘000 Euro verkauft. 


Ein genereller …. Auskverkauf

Ein neuer Preissturz entsteht

Marktfaktoren schätzen, dass die ab 2014 ständig geltende Einheitssteuer zu Massenverkäufen der Liegenschaften führen wird, welche die Eigentümer als entbehrlich betrachten. D.h. Häuser und Landflächen auf dem Land, Ferienwohnsitze, aber auch leer stehende Wohnungen oder Gewerberäume, die keine Einnahmen abwerfen. So wird, aufgrund der Krise im Liegenschaftenmarkt und dem vollständigen Fehlen von Käufern jedoch geschätzt, dass ein neuer „Stock“ an Liegenschaften entsteht, der die Marktpreise und folglich das gesamte Vermögen der Griechen mit sich herunterziehen wird. 


Was den Wohnsitz betrifft, schätzt die Griechische Bank (TtE), dass in den vergangenen drei Jahren der Preisrückgang 37% übertroffen hat, wobei es jedoch Preisrückgänge sogar über 50% gibt. Der „zwangsweise“ Verkauf von Liegenschaften aufgrund der Steuerbelastung wird eine neue Runde von Preissenkungen mit sich ziehen, was diejenigen, die über Bargeld verfügen für sich nutzen können und v.a. Ausländer, die Liegenschaften zu äusserst günstigen Preisen kaufen können.



Quelle: imerisia.gr


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