Montag, 17. Februar 2014

Das Rätsel der Grundstückgewinnsteuer



Eigentümer, welche über 25 Jahre im Besitz einer Liegenschaft sind oder aus dem Verkauf weniger als 25‘000 Euro Gewinn erzielen und diese mindestens fünf Jahre in ihrem Besitz war, bezahlen keine Grundstückgewinnsteuer. 

Für Eigentümer, die ihre Liegenschaft vor Ablauf der 25 Jahre verkaufen, beschränkt sich die Steuer entsprechend der Inflation.

Das Finanzministerium versucht nun – wenn auch verspätet, da es sich um bereits im Sommer abgestimmte Bestimmungen handelt und theoretisch seit 1.1.2014 angewandt worden hätten müssen –, das Rätsel der Bestimmungen des Erwerbspreises zu lösen und als Schlüssel die Inflation heranzieht. 

Der endgültige Entwurf, wie gute Quellen von „NEA“ informieren, sieht vor, dass der Erwerbspreis nochmals unter Berücksichtigung der Inflation der dazwischenliegenden Jahre (Anpassung an die Inflation) berechnet wird.

Beispiel
Es wird angenommen, dass zu einem Preis von 100‘000 Euro (anfänglicher Erwerbspreis) erworben wurde, woebei in der Zwischenzeit bis heute die Inflation kumulativ einen Rhythmus von 20% aufweist, so werden 120‘000 Euro als Erwerbspreis angenommen. Der Eigentümer verkauft heute diese Liegenschaft zu einem Preis von 190‘000 Euro. In der Differenz von 70‘000 Euro wird wiederum die Inflation berücksichtigt und mit -20% beschränkt sich diese auf 56‘000 Euro. Auf dem Gewinn werden in der Folge Wertminderungssätze entsprechend der Besitzesdauer berechnet, die bei 0,95 für eine Besitzesdauer bis fünf Jahre beginnen und bis zu 0,66 für eine Besitzesdauer von 20 bis 25 Jahre reichen. 

In der Annahme, dass die oben genannte Liegenschaft eine Besitzesdauer von 20 Jahren aufweist. In diesem Fall beschränken sich die 56‘000 Euro auf 36‘960 Euro (56‘000 Euro x 0,66). Von den 39‘960 Euro wird der Steuerfreibetrag von 25‘000 Euro abgezogen und die Steuer von 15% auf dem Restbetrag von 11‘960 Euro auferlegt, d.h. die Grundstückgewinnsteuer beträgt 1‘974 Euro. 

Dies ist ein hypothetisches Beispiel, wobei angemerkt werden muss, dass aufgrund der Krise die meisten Liegenschaften heute zu einem geringeren Preis als dem Marktpreis verkauft werden. 

In der Annahme, dass bei der Übertragung einer anderen Liegenschaft die sich nach der Anwendung der Wertminderungssätze ergebende Grundstückgewinnsteuer auf 26‘000 Euro beläuft, der Steuerfreibetrag von 25‘000 Euro abgezogen wird und auf die verbleibenden 1‘000 Euro der Steuersatz von 15% belastet wird, beläuft sich die Steuer folglich auf 150 Euro. 

Der Erwerbspreis
Gemäss der Gesetzgebung ist der Erwerbspreis, welcher im Vertrag erwähnt ist oder der tatsächlich bezahlte Preis, wie in entsprechenden Dokumenten ausgewiesen oder - im Falle der Erstellung der Liegenschaft - die tatsächlich anfgefallenen Ausgaben. Sollte kein Preis vorhanden sein, ist der Erwerbspreis der Wert, aufgrund welcher die Grundstückgewinnsteuer festgelegt wurde oder aufgrund der Besitzesdauer zum Zeitpunkt des Erwerbs. 

Alle oben erwähnten Fälle werden in einem Rundschreiben beschrieben, welches in den nächsten Tagen herausgegeben werden soll. 

Dem Finanzministerium wurden auch Vorschläge eingereicht, anstatt der Grundstückgewinnsteuer eine dem Verkäufer zu belastende Steuer mit einem Satz von 3% (Vorschlag POMIDA) oder 7% (für Liegenschaften, die vor dem 1.1.2013 erworben wurden gemäss PaSOK) auf dem Verkaufspreis aufzuerlegen. 

Diese Vorschläge wurden von der Führung des Ministeriums abgewiesen, hauptsächlich aus dem Grund, als dass sie auch für Steuerpflichtige zu Steuerbelastungen führen könnten, die ihre Liegenschaften aufgrund der heutigen Situation senkrechten Preisfalls mit Verlust verkaufen würden. Es wäre eine zusätzliche Handänderungssteuer und nicht eine Grundstückgewinnsteuer. 

Ebenfalls würde eine solche Steuer grundsätzlich die seit Beginn des Jahres geltende Senkung der Handänderungssteuer von 10% auf 3% aufheben. Es wird auch als sicher erachtet, dass die Verkäufer diese Steuer auf den Käufer überwälzen und somit den Verkaufspreis erhöhen.

Das Finanzministerium teilt mit, dass die Grundstückgewinnsteuer von den Steuerämtern berechnet wird und die Notare für die Einnahme und Lieferung der Steuer an die DOY verantwortlich sind. 

Quelle: tanea.gr

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