Mittwoch, 21. Mai 2014

Gesetzliche Schlupflöcher - Liegenschaftensteuern



Grosse Schlupflöcher zur legalen Senkung der gesamten Steuerrechnung haben sich durch die Änderungen in der Besteuerung des Einkommens und Liegenschaftenbesitzes für tausende von Liegenschafteneigentümer geöffnet. 


Dies betrifft hauptsächlich Eigentümer mit Liegenschaften von signifikantem Wert und aus denen sie relativ hohe Einkommen erzielen. 


Die grosse Senkung der Handänderungssteuer, praktisch die Befreiung der Verkäufer von der Grundstückgewinnsteuer aber auch die Senkung des Einkommenssteuersatzes für juristische Personen bilden die Grundlage der Entwicklungen, welche nunmehr die Besteuerung der Einkommen aus Liegenschaften mittels einer juristischen Person sehr lukrativ gemacht haben, d.h. einer vom Eigentümer gegründeten Gesellschaft. 


Die Senkung der Steuerrechnung durch Übertragung der Einkommen (resp. der Liegenschaften) vom Eigentümer auf eine juristische Person wirkt sich unmittelbar aus, wobei sich ein Nachteil der anfänglichen (und sofort fälligen) Kosten der Übertragung und Gründung der Gesellschaft ergibt. (Anmerkung: Durch die relativ geringen Gründungskosten können diese zum Teil im ersten Jahr bereits abgeschrieben werden.)


Besteuerung als natürliche Person…

Zum besseren Verständnis des Vorteils durch die Übertragung auf eine juristische Person, hier ein repräsentatives Beispiel:


Ein Eigentümer besitzt drei Eigentumswohnungen mit einer Gesamtfläche von 300m2 und ein Ladenlokal von 120m2 in einer Gegend mit einem Zonenpreis von 1‘800 Euro (z.B. Agia Paraskebi). Der gesamte objektive Wert beläuft sich auf 800‘000 Euro. Die monatlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 4‘400 Euro – oder 52‘800 Euro jährlich. 


Als natürliche Person wird der oben erwähnte Steuerpflichtige jedes Jahr gesamthaft mit 19‘628.04 Euro besteuert. Davon sind 13‘912.80 Euro Einkommenssteuer natürlicher Personen, die sich nach Abzug der Abschreibungen von 5% des Einkommens und der Besteuerung des Restbetrags auf Basis der Steuerskala für Mieteinnahmen ergibt (11% für das Einkommen bis 12‘000 Euro und 33% für den 12‘000 Euro übersteigenden Teil). 


Diesem Betrag ist die jährliche Solidaritätsabgabe von 3% (Satz für Einnahmen ab 50‘001 bis 100‘000.99) hinzuzurechnen, die sich im vorliegenden Beispiel auf 1‘620 Euro beläuft. Ebenfalls entrichtet der Eigentümer den Betrag von 2‘195.24 Euro für die Einheitliche Liegenschaftensteuer (ENFIA) sowie 1‘900 Euro für die Zusatzsteuer aufgrund des Liegenschaftenbesitzes. 


Als juristische Person…

Sehen wir uns nun an, was derselbe Steuerpflichtige als juristische Person bezahlen würde, wenn er zur Übertragung der Liegenschaften in eine neu gegründete juristische Person schreitet. Wie Steuerexperten anmerken, ist die in der Gründung billigste Gesellschaftsform die Private Kapitalgesellschaft* (IKE), eine neue Gesellschaftsform, die sich grosser Beliebtheit erfreut. 


Bei der Übertragung der Liegenschaften hat der Steuerpflichtige eine Handänderungssteuer von 3% zu bezahlen, d.h. 24‘000 Euro. Es sei angemerkt, dass bis Ende 2013 die Handänderungssteuer mit einem Satz von 8% - 10% berechnet wurde, was die Übertragung auf eine juristische Person unrentabel machte. Ebenfalls wird er mit Übertragungskosten von 1% (8‘000 Euro) belastet. 


Die Kosten zur Gründung einer Privaten Kapitalgesellschaft belaufen sich auf ca. 500 Euro. Die gesamten Brutto-Einnahmen aus den Mieten belaufen sich auf 52‘800 Euro. Wird als Abschreibung 4% des Wertes der erworbenen Liegenschaften abgezogen, während auch die gewerblichen Aufwendungen des Unternehmens in Abzug gebracht werden (wie Wartung, Verwaltung wie Treibstoff für Fahrzeuge usw. der Liegenschaften). 


Wie Steuerexperten anmerken, können die jährlichen Aufwendungen (des Unternehmens) sogar bis zu 35% der Brutto-Einnahmen erreichen. Der Steuerpflichtige wird also jedes Jahr für den Betrag von 32‘208 Euro besteuert werden. Auf diesem Einkommen kommt gemäss der Besteuerung juristischer Personen der Steuersatz von 26% zur Anwendung, was einer Einkommenssteuer von 8‘374 Euro entspricht. Diesem Betrag ist weiter die jährliche Gewerbeabgabe in Höhe von 650 Euro sowie die jährliche Einheitlichen Liegenschaftensteuer (ENFIA) hinzuzurechnen, die sich für juristische Personen auf 5 Promille des „objektiven Wertes“ bzw. im vorliegenden Fall auf 4‘000 Euro beläuft. 


Somit erreichen die jährlichen Gesamtkosten des Unternehmens 13‘024 Euro. Mit der gesellschaftlichen Besteuerungsform des Einkommens kann dieser Steuerpflichtige in diesem konkreten Beispiel also jährlich 6‘604 Euro einsparen. 


Quelle: capital.gr



*Private Kapitalgesellschaft (IKE): Im Jahr 2012 wurde die neue Gesellschaftsform der Privaten Kapitalgesellschaft (Idiotiki Kefalaiouxiki Etairia) eingeführt. Sie weist zwar Merkmale der GmbH und AG auf, wobei sich die Gründungskosten jedoch weitaus tiefer halten, der Zweck kann flexibler gestaltet werden und auch als Einpersonen-Gesellschaft geführt werden, während sich das Mindestkapital auf 1 Euro beläuft. Zwar wird die Form als Kapitalgesellschaft charakterisiert, was jedoch einen Widerspruch in sich birgt, und zwar aufgrund des sehr geringen Kapitals und die Umsetzung des Gesellschaftszweckes entweder in Form von persönlicher Arbeit oder Dienstleistungen oder Bürgschaften der Gesellschaftsschulden durch die Gesellschafter. 


Die persönliche Haftung der Gesellschafter wird durch die Form der Kapitalgesellschaft ausgeschlossen, unter Ausnahme der Gesellschafter mit Bürgschaftseinlagen. 


Die Mindestkapitaleinlage beträgt 1 Euro und kann schon mit allein einem Gesellschafter gegründet werden. Die Gesellschaft ist nur von bestimmter Dauer, d.h. sofern keine solche in den Statuten bestimmt wurde, gilt ein Zeitraum von 12 Jahren seit Gründung. Eine Verlängerung ist möglich. Die Gründung ist relativ einfach und kann in einem Tag erfolgen. 


Die Haftung der Gesellschafter beschränkt sich grundsätzlich nur auf die vor der Gründung eingegangenen Verpflichtungen der Gesellschafter gegenüber Dritten. Ausnahme: Sollten diese Verpflichtungen durch die Gesellschaft innerhalb von drei Monaten seit Gründung übernommen werden.

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