Vermögensnachweis (pothen esxes) bremst den Immobilienmarkt
Die Wiedereinführung des Vermögensnachweises (pothen esxes = (steuerliche) Pflicht, die
Herkunft grösserer Geldsummen offenzulegen/ siehe auch untenstehende
Anmerkungen*) für den Kauf ab dem ersten Quadratmeter führt zur erneuten
Ausbremsung der Immobilientransaktionen und „Einfrierung“ des Immobilienmarkts
mit enormen Folgen auch für die öffentlichen Einnahmen.
Es handelt sich dabei jedoch um einen „Vermögensnachweis“,
der „blind“ ist, da er sich aufgrund der ausserhalb der Realität befindlichen
objektiven Immobilienwerte berechnet.
„Bombe“ des
Vermögensnachweises
Seit Ostern, als die Probleme bezüglich
Grundstückgewinnsteuer gelöst wurden und sich der Markt wieder zu bewegen
begann, wurde den Maklern, Notaren und Käufern die „Bombe“ des Vermögensnachweises
bewusst. Viele abgeschlossene Verträge sind pendent, da der Käufer die Herkunft
der im Vertrag erwähnten Beträge nicht nachweisen kann. Dies deshalb, weil
keine Käufe mehr über dem objektiven Wert getätigt werden. Im Gegenteil, die
vereinbarten Preise weichen 50% und 60% von denjenigen vom Steueramt
anerkannten Preise ab. Die Folge davon ist, dass die Käufer den vom Steueramt
anerkannten Mindestbetrag nicht nachweisen können.
Makler und Notare wissen nicht mehr, was tun, da es ihnen
unmöglich ist, die Vereinbarungen, welche wieder Schwung in den Immobilienmarkt
bringen könnten, abzuschliessen.
Immobilienmarkt für
Wenige
Sie sprechen sogar von einem Immobilienmarkt für „Wenige“,
die Liegenschaften zu äusserst geringen Preisen erwerben und gleichzeitig mit
ihren Einkommen den objektiven Wert decken können. „Nur diejenigen, mit einem
signifikanten Einkommen, sind heute in der Lage, Liegenschaften zu erwerben. Bei
Verkäufen von weniger teuren Liegenschaften jedoch, in welche diejenigen mit
einem niedrigeren oder mittleren Einkommen involviert sind, scheitern die
Vereinbarungen an den hohen objektiven Werten und dem Vermögensnachweis, der
nicht erbracht werden kann“, betont gegenüber der „Imerisia“ der Immobilienberater
des Unternehmens Lead&Co., Athanasios Lingos.
Trotz der Tatsache, dass der Markt nicht die Abschaffung des
Vermögensnachweises verlangt, der unter bestimmten Voraussetzungen das „Schwarzgeld
sammeln“ kann, erachten sie das Vorhandensein einer Regelung zur Wiederbelebung
des Immobilienmarktes als notwendig.
Verzerrungen im
Immobilienmarkt
Die sich im Immobilienmarkt täglich abspielenden Fälle belegen
jedoch das sich aufgrund des Vermögensnachweises ergebende Stocken. Konkret
führen die Makler folgende Fälle, die zur Verzerrung des Immobilienmarktes
führen, auf:
1. Eine Fabrik mit einem objektiven Wert von 2,5 Mio. Euro wird für 800‘000 Euro verkauft, der Käufer ist gefunden und das Unternehmen könnte seinen Betrieb wieder aufnehmen, jedoch verfügt der Käufer nicht über das Einkommen, um den Vermögensnachweis von 2,5 Mio. Euro zu decken. Somit kann die Vereinbarung nicht abgeschlossen werden.
2. Ein Ladenlokal in Elefsina wird für 40‘000 Euro verkauft, wobei sein objektiver Wert doppelt so hoch ist und der Käufer wegen des Nachweises nicht zur Transaktion schreitet.
3. Ein grosses Flurstück von 50 Hektar in Inoi wird für 80‘000 Euro verkauft, wobei das Steueramt den objektiven Wert mit 190‘000 Euro anerkennt.
4. In Kastri wird ein halbfertiges Wohnhaus von 200‘000 Euro verkauft, wobei der objektive Wert jedoch bei 350‘000 Euro liegt.
Es lohnt sich darauf hinzuweisen, dass Makler, Notare,
Käufer und Liegenschafteneigentümer häufig beim Steueramt intervenieren, wobei
jedoch die Steuerbeamten nichts an den „falschen“ Werten ändern können, mit
welchen die Verträge geschlossen werden müssen. Viele Steuerbeamte raten zur
Geduld, „vielleicht ändert sich etwas, da der Immobilienmarkt eingebrochen ist“.
Toleranzspielraum
Da heute die Senkung der objektiven Werte nicht möglich ist,
ist einer der Vorschläge der Spezialisten, dass das Steueramt bei der Deckung
des Vermögensnachweises einen Toleranzspielraum von 60%-70% des objektiven
Wertes offenlässt, und zwar speziell für Verträge bezüglich Liegenschaften, die
vollständig an Wert verloren haben, jedoch in Gebieten mit sehr hohen
Zonenpreisen liegen. Sie warnen sogar davor, dass der Immobilienmarkt
vollständig einfrieren wird und dringend benötigte Investitionen und Liquidität
verloren gehen.
Das Ernsthafteste jedoch ist, dass in der aktuellen Phase
nur Wenige, v.a. griechische und ausländische Unternehmen Käufe tätigen können,
da es ihnen möglich ist, günstig Immobilien zu erwerben und gleichzeitig den
Vermögensnachweis zu erbringen. Wie dem auch sei, werden auch seitens grosser
Unternehmen Einwände bezüglich der hohen objektiven Werte geäussert, aufgrund
welcher die Vereinbarungen geschlossen werden, was die Bezahlung von hohen
Handänderungssteuern, ENFIA und der übrigen Belastungen zur Folge hat.
Doppelt so hohe
objektive Werte
Der Präsident der Notare, K. Blachakis, betont: „Die
Anwendung des Vermögensnachweises (pothen esxes) bei den objektiven Werten der
Immobilien ist eine der vorhandenen Verzerrungen im Markt. Der Verkäufer weist
die erhaltenen Gelder nach, die dem Verkaufspreis entsprechen und der Käufer
wird geladen, die Phantasiezahl des objektiven Wertes – der heute in 19 von 20
Fällen doppelt so hoch als der Kaufpreis ist – nachzuweisen“.
Quelle: imerisia.gr
Mit dem neuen Einkommenssteuergesetz sind u.a. auch wesentliche
Änderungen bezüglich der Auslagen zum Erwerb von Vermögenswerten eingetreten,
das sog. „pothen esxes“ (Herkunft der Gelder/Vermögensnachweis).
Ab 1.1.2014 fallen unter diese Bestimmung
- Kauf oder Leasing
von Fahrzeugen, Motorrädern, Luftfahrzeugen
- Bewegliche
Vermögenswerte im Wert von über 10‘000 Euro (die Beträge
werden kumuliert)
- Einkauf in ein
Unternehmen, Kapitalgründungen oder –erhöhungen einer
Unternehmung
- Kauf oder Miete
einer Liegenschaften oder der Bau einer Liegenschaften
oder Schwimmbades
- Darlehensvergabe
- Auslagen für
Schenkungen, elterliche Zuwendungen oder Spenden von über
300 Euro mit
Ausnahme der Schenkungen an den Staat oder
Wohltätigkeitsorganisationen
- Abzahlung von
Darlehen oder Krediten jedwelcher Art
Natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland fallen nur
dann nicht unter diese Bestimmung des Vermögensnachweises, sofern sie in
Griechenland kein Einkommen erzielen (Art. 33 lit. h) N. 4172/2013). Als Einkommen
i.S. des Einkommenssteuergesetzes gelten auch Mietzinseinnahmen, Zinsen usw.,
für welche der Steuerpflichtige in Griechenland eine Steuerdeklaration
einzureichen hat.
Was die Liegenschaften betrifft wurde vom 17.12.2010 bis 31.12.2013
der Nachweis der Gelder zum Erwerb eines Erstwohnsitzes bis 120 m2 und bis zu
200‘000 Euro ausgesetzt (N. 3899/2010) und kommt ab dem 1.1.2014 wieder zur Anwendung.
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